Анализ проекта ФЗ «О государственном кадастре недвижимости».

Проект ФЗ «О государственном кадастре недвижимости», разработанный в МЭРТе, был принят в первом чтении 3 ноября 2006 года.

Суть закона кратко :

1. объединение двух учетных систем: кадастрового учета земельных участков и технического учета зданий и сооружений.
2. создание системы регулирования деятельности по землеустройству и технической инвентаризации.
3. создание института массовой оценки недвижимости.
4. впервые вводится понятие кадастровой стоимости - кадастровая стоимость объекта недвижимости - специальный способ определения стоимости объекта недвижимости методами массовой оценки на установленную дату на базе рыночной стоимости.
5. Заниматься учетом недвижимости смогут не только БТИ и землеустроители, но и независимые кадастровые инженеры, которые должны будут состоять в саморегулируемых организациях. Они будут проводить инвентаризацию и собирать данные, необходимые для постановки объекта на учет в кадастре. Бюро кадастровых инженеров смогут создать для инвентаризации собственной недвижимости и крупные компании

Сведения о кадастровой стоимости объектов недвижимости могут использоваться для целей налогообложения и иных целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, после их внесения в государственный кадастр недвижимости.

Положительные стороны данного законопроекта:

Наличие единого национального реестра всей недвижимости и земли позволит отсечь аферистов

Создание единого кадастра также должно способствовать снижению транзакционных издержек оборота недвижимости.

Введение института независимых кадастровых инженеров должно способствовать понижению стоимости землеустроительных работ.

Ряд партий выступали с резкой критикой данного законопроекта, в частности, Депутат Владимир Кашин от КПРФ , полагает, что его принятие сделает для миллионов граждан непозволительной роскошью дачные участки и домики. Люди будут вынуждены бросать свои участки. Эти земли будут скуплены олигархическим капиталом. Будет продолжена «зачистка» российских земель от коренного населения.

Так, в соответствии с законопроектом Формирование объекта кадастрового учета (обязательное для всех граждан) производящийся по договору подряда с кадастровыми инженерами , равно как и оценка имущества , оплачивается собственником имущества и участка , не всегда готового к оплате подобных работ.

Ряд вопросов вызывает и соотнесения законопроекта «О государственном кадастре недвижимости» с существующей схемой налогообложения, ведь, несмотря на формирование сложного объекта для занесения его в кадастровую книгу с единой оценкой, налоги по-прежнему начисляются отдельно на имущество и на землю. Сама же идея замены этих 2-х налогов единым налогом на недвижимость, привязанному, как раз, к кадастровой стоимости, представляется весьма сомнительной, хотя и активно лоббируется в последнее время. В государстве, где нет методики массовой оценки недвижимости и рыночная цена жилья (см. кадастровая)- цена покупки и продажи, подобный налог станет просто недоступным для большинства граждан. При этом велик риск доведения муниципалитетами ставки налогов до обозначенного в НК РФ максимума. В свете чего и возникает вопрос- с чем связана в общем-то позитивная идея создания кадастра недвижимости и не обернется ли эта ситуация созданием нового мощного инструмента для муниципалитетов по вытягиванию денег из граждан? Не приведет ли в итоге подобный учет действительно к откупу целых дачных районов «элитного Подмосковья» у дачников, не справившихся с налоговым обложением «учтенных» домов и участков , когда небольшой курятник в Одинцовском р-не будет оценен как 3-х этажный дом под Омском только в силу своего расположения?

Таким образом, создание кадастра недвижимости, как и любая систематизация при появление нового управляющего органа с широкими полномочиями требует наиболее кропотливой проработки сопутствующей нормативной базы во избежание создания не системы управления, а системы манипулирования.

Справка по налогообложению

С 2006 года началось исчисление земельного налога исходя из кадастровой стоимости

земельных участков. При этом плательщиками налога являются не только собственники, но и лица, обладающие земельными участками на праве постоянного (бессрочного) пользования и пожизненного наследуемого владения.

Необходимо также понимать, что сумма налога складывается из двух составляющих: кадастровой стоимости земельных участков, которая устанавливается субъектами РФ, и налоговой ставки, устанавливаемой органами местного самоуправления. Учитывая, что земельный налог является местным налогом, то есть полностью поступает в бюджеты муниципальных образований, в зависимости от категорий налогоплательщиков органы местного самоуправления вправе устанавливать льготы по уплате налога для определенных категорий налогоплательщиков, исходя из фактической способности налогоплательщика к уплате налога (ст. 3 Налогового кодекса РФ).

Например, на садовые, дачные земельные участки предельная налоговая ставка составляет 0, 3 процента от кадастровой стоимости. Владельцы ищут свой участок по кадастровому номеру. А земельным участком владеют на праве постоянного (бессрочного) пользования и пожизненного наследуемого владения, необходимо искать деревню, поселок.

Допустим, здесь квадратный метр стоит 436 рублей. Соответственно, надо умножить на 100 (узнаете цену одной сотки) и на 6 — за шесть соток. Из этой суммы высчитывается 0,3 процента — это максимально возможная сумма налога.

Ставка налога на землю по НК РФ.

Налоговые ставки устанавливаются нормативными правовыми актами представительных органов муниципальных образований (законами городов федерального значения Москвы и Санкт-Петербурга) и не могут превышать 0,3 процента в отношении земельных участков: отнесенных к землям сельскохозяйственного назначения или к землям в составе зон сельскохозяйственного использования в поселениях и используемых для сельскохозяйственного производства;

занятых жилищным фондом и объектами инженерной инфраструктуры жилищно-коммунального комплекса (за исключением доли в праве на земельный участок, приходящейся на объект, не относящийся к жилищному фонду и к объектам инженерной инфраструктуры жилищно-коммунального комплекса) или предоставленных для жилищного строительства;

предоставленных для личного подсобного хозяйства, садоводства, огородничества или животноводства; Налоги в отношении прочих земельных участков не должны превышать 1,5 процента.